С 16 по 19 июня в Сочи прошел седьмой форум недвижимости «Движение». Событие посетили 5260 участников из 544 компаний. География форума этого года — 178 городов и 8 стран.
Деловая программа была разделена на два больших блока — девелоперский и риелторский кластеры. В фокусе внимания агентов было обсуждение инструментов, усиливающих продажи, и изменение формата работы с клиентом.
Повестку девелоперского кластера во многом определили две большие сессии — «Барометр отрасли» и главное пленарное заседание, которое состоялось 18 июня. В нем приняли участие заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин, руководитель программы ООН-Хабитат в РФ Анастасия Михайлова и др. По мнению замглавы Минстроя РФ, сегодняшняя жизнь накажет тех застройщиков, кто остался в прошлом и не смог адаптироваться к новым условиям рынка. Также он прокомментировал ситуацию с семейной ипотекой, сообщив, что решение по программе уже принято, а банковский сектор готовится к изменениям после 1 июля.
На форуме этого года выступили 318 спикеров, среди которых — международный инвестор Оскар Хартманн и другие известные публичные персоны и эксперты рынка. Деловая и неформальная программа форума включала более 350 событий, которые прошли на 20 площадках курорта «Роза Хутор».
В дни форума состоялась церемония вручения премии Urban. Медиа о недвижимости Движение.ру совместно с командой Urban представили собственный рейтинг агентств недвижимости, который объединил результаты народного голосования и экспертного анализа.
В первый день большая пресс-конференция М2: что на самом деле происходит с рынком. Дискуссия была горячей и местами очень честной. Ключевые смыслы — рассказываю тем, что важно понимать всем, кто уже в рынке или только планирует в него зайти, - делится своим мнением Наталья Ракчеева.
Инвест-студии и однушки теряют актуальность
Рынок постепенно уходит от модели «маленькая квартира как универсальный инвестиционный инструмент». Раньше по семейной ипотеке семьи часто брали две квартиры: - одну — для жизни, - вторую — небольшую студию или однушку «под сдачу». Сейчас условия ужесточили: по сути, «одна ипотека в одни руки». В результате мелкие лоты как инвестиция теряют привлекательность, а в спросе растут евро-трёшки под реальное проживание семьи. С профессиональной точки зрения это логично: покупатель стал считать, и при текущей стоимости денег сценарий «куплю студию, пусть сама себя окупает» уже не работает по инерции.
Деньги идут с депозитов в недвижимость
Отдельный важный тренд — отток средств с банковских депозитов в недвижимость. Люди закрывают вклады и заходят в квадратные метры, ищут более понятный и защищённый для себя актив. На этом фоне: - около 14% сделок сейчас проходит в формате рассрочки от застройщика — этот инструмент явно набирает вес; - примерно 78% ипотечных сделок — это программы с господдержкой (субсидии и пр.). Как практикующий риэлтор, я это хорошо вижу по своим клиентам: рынок во многом держится не на «дешёвых» деньгах, а на специальных программах и гибких схемах застройщиков.
Семейную ипотеку ждёт ужесточение
Все внимательно смотрят на 1 июля — ожидаются новые условия по семейной ипотеке. Ключевой страх застройщиков: не уйдёт ли значительная часть спроса в сторону вторичного жилья, если «семейку» снова закрутят. Ответ, который сегодня прозвучал довольно однозначно: перераспределение в сторону «вторички» будет. Это значит, что покупатель станет ещё более требовательным к качеству и цене первичного продукта, а застройщикам придётся адаптировать стратегии. Для моих клиентов это сигнал: решения по семейной ипотеке нельзя откладывать «на потом», нужно заранее понимать свои сценарии.
Рынок долгосрочной аренды проседает
На фоне изменения ипотечных программ рынок долгосрочной аренды чувствует себя не лучшим образом. Часть людей выжидает, часть — прикидывает, что в горизонте нескольких лет покупка, несмотря на дорогую ипотеку, выглядит понятнее, чем бесконечная аренда. Этот сдвиг важен для тех, кто привык «жить с аренды», имея небольшой пул квартир: старые модели доходности уже не гарантированы.
Давление на застройщиков растёт
Один из самых тревожных тезисов дня: около 40% застройщиков в 2026 году могут не выйти в прибыль. Высокая стоимость денег, корректировка программ господдержки и рост издержек снижают маржинальность. Работать по старым шаблонам — «строим всё подряд, рынок съест» — уже невозможно. И это напрямую влияет и на продукт, и на политику цен, и на риски для конечного покупателя.
Про роль агентов
На этом фоне роль профессиональных риэлторов только усиливается. Сегодня прозвучало чётко: квартиры, которые ведут агенты, продаются быстрее. Причина проста и очень понятна из моей практики: профессионал быстрее находит справедливую цену между ожиданиями продавца и возможностями покупателя. А в условиях высокой волатильности скорость и точность ценообразования — критический фактор сделки.
Ипотечные ставки и платёж
Цифры, которые нельзя игнорировать: - ключевая ставка — 14,25%; - средняя ставка по ипотеке — 19,3%. Более +5 п.п. сверху — это серьёзная нагрузка, и для многих семей такой кредит до сих пор дорог в обслуживании. При этом есть важный нюанс: снижение ключевой ставки уже отражается на среднем ипотечном платеже. - в 1 квартале средний платёж был на уровне около 85 тыс. ₽; - во 2 квартале 2026 года — уже примерно 58 тыс. ₽. Да, это всё ещё ощутимая сумма, но динамика показывает: рынок постепенно перестраивается, и это открывает возможности тем, кто готов считать, а не действовать на эмоциях.
Мой вывод как практика
Рынок недвижимости сейчас переживает не косметические, а структурные изменения. «Старая» логика — купить любую студию и считать это инвестицией — больше не работает автоматически. Сегодняшний день на форуме ещё раз подтвердил: - важна не просто покупка квадратных метров, - важна стратегия, математика и понимание, в какой продукт вы заходите, на каких условиях и с каким горизонтом.
Будущее рынка напрямую зависит от сценария ЦБ РФ. В базовом прогнозе аналитики ждут ключевую ставку ближе к 12–13% к концу года — при условии, что инфляционные риски не усилятся. При этом даже такой сценарий для рынка — лишь полшага к «нормальной» ипотеке. По словам сооснователя и директора по развитию бизнеса М2 Юлии Рыкуновой, говорить о стабильности рынка ипотеки и устойчивом спросе на кредитование возможно лишь при ключевой ставке около 7% и рыночных жилищных кредитах на уровне 10–12%. Уж очень хочется «потепления» в ипотеке — и по ставкам, и по спросу.
Заключительный день форума получился очень насыщенным — особенно программа «неФОРБСы». Это молодые предприниматели до 40 лет, которые уже сделали серьезные результаты, но пока не в списке Forbes. Очень интересно было слушать их личные истории: как приходили к идеям, с чего начинали, через что проходили. Олег Торбосов, 39 лет — основатель элитного агентства недвижимости Whitewill. Максим Обушенков, 39 лет — врач-миллиардер, стоматолог, основатель бренда Revyline.
Максим Кучмент, 52 года — сооснователь Hoff. Илья Пискулин, 38 лет — основатель и генеральный директор форума «Движение». Я была участником — и масштабы, конечно, впечатляют: количество людей, спикеров, уровень гостей. В программе — настоящие легенды: Костя Дзю, Владислав Третьяк. При этом сама программа очень грамотно выстроена: днем — работа, вечером — жизнь. Каждый вечер на площади возле ратуши на Розе Хутор — концерты и атмосфера, в которой ты просто не можешь не включаться. Ваня Дмитриенко, «Хор на весь двор», группа «Ленинград». Я свой бизнес начала в 37 лет. И хорошо помню это ощущение — когда страшно идти в свободное плавание, но ты все равно идешь.
И, честно, глядя на этих ребят, нет ощущения «они где-то далеко». Скорее — мы просто на разной скорости и этапе. Такие форумы — это не только про вдохновение. Это про калибровку. Про масштаб. Про понимание, куда ты дальше растешь. И про внутреннее решение — играть в более крупную игру, - сказала Наталья Ракчеева.
Источник: НЬЮПОЛИС
Деловая программа была разделена на два больших блока — девелоперский и риелторский кластеры. В фокусе внимания агентов было обсуждение инструментов, усиливающих продажи, и изменение формата работы с клиентом.
Повестку девелоперского кластера во многом определили две большие сессии — «Барометр отрасли» и главное пленарное заседание, которое состоялось 18 июня. В нем приняли участие заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин, руководитель программы ООН-Хабитат в РФ Анастасия Михайлова и др. По мнению замглавы Минстроя РФ, сегодняшняя жизнь накажет тех застройщиков, кто остался в прошлом и не смог адаптироваться к новым условиям рынка. Также он прокомментировал ситуацию с семейной ипотекой, сообщив, что решение по программе уже принято, а банковский сектор готовится к изменениям после 1 июля.
На форуме этого года выступили 318 спикеров, среди которых — международный инвестор Оскар Хартманн и другие известные публичные персоны и эксперты рынка. Деловая и неформальная программа форума включала более 350 событий, которые прошли на 20 площадках курорта «Роза Хутор».
В дни форума состоялась церемония вручения премии Urban. Медиа о недвижимости Движение.ру совместно с командой Urban представили собственный рейтинг агентств недвижимости, который объединил результаты народного голосования и экспертного анализа.
В первый день большая пресс-конференция М2: что на самом деле происходит с рынком. Дискуссия была горячей и местами очень честной. Ключевые смыслы — рассказываю тем, что важно понимать всем, кто уже в рынке или только планирует в него зайти, - делится своим мнением Наталья Ракчеева.
Инвест-студии и однушки теряют актуальность
Рынок постепенно уходит от модели «маленькая квартира как универсальный инвестиционный инструмент». Раньше по семейной ипотеке семьи часто брали две квартиры: - одну — для жизни, - вторую — небольшую студию или однушку «под сдачу». Сейчас условия ужесточили: по сути, «одна ипотека в одни руки». В результате мелкие лоты как инвестиция теряют привлекательность, а в спросе растут евро-трёшки под реальное проживание семьи. С профессиональной точки зрения это логично: покупатель стал считать, и при текущей стоимости денег сценарий «куплю студию, пусть сама себя окупает» уже не работает по инерции.
Деньги идут с депозитов в недвижимость
Отдельный важный тренд — отток средств с банковских депозитов в недвижимость. Люди закрывают вклады и заходят в квадратные метры, ищут более понятный и защищённый для себя актив. На этом фоне: - около 14% сделок сейчас проходит в формате рассрочки от застройщика — этот инструмент явно набирает вес; - примерно 78% ипотечных сделок — это программы с господдержкой (субсидии и пр.). Как практикующий риэлтор, я это хорошо вижу по своим клиентам: рынок во многом держится не на «дешёвых» деньгах, а на специальных программах и гибких схемах застройщиков.
Семейную ипотеку ждёт ужесточение
Все внимательно смотрят на 1 июля — ожидаются новые условия по семейной ипотеке. Ключевой страх застройщиков: не уйдёт ли значительная часть спроса в сторону вторичного жилья, если «семейку» снова закрутят. Ответ, который сегодня прозвучал довольно однозначно: перераспределение в сторону «вторички» будет. Это значит, что покупатель станет ещё более требовательным к качеству и цене первичного продукта, а застройщикам придётся адаптировать стратегии. Для моих клиентов это сигнал: решения по семейной ипотеке нельзя откладывать «на потом», нужно заранее понимать свои сценарии.
Рынок долгосрочной аренды проседает
На фоне изменения ипотечных программ рынок долгосрочной аренды чувствует себя не лучшим образом. Часть людей выжидает, часть — прикидывает, что в горизонте нескольких лет покупка, несмотря на дорогую ипотеку, выглядит понятнее, чем бесконечная аренда. Этот сдвиг важен для тех, кто привык «жить с аренды», имея небольшой пул квартир: старые модели доходности уже не гарантированы.
Давление на застройщиков растёт
Один из самых тревожных тезисов дня: около 40% застройщиков в 2026 году могут не выйти в прибыль. Высокая стоимость денег, корректировка программ господдержки и рост издержек снижают маржинальность. Работать по старым шаблонам — «строим всё подряд, рынок съест» — уже невозможно. И это напрямую влияет и на продукт, и на политику цен, и на риски для конечного покупателя.
Про роль агентов
На этом фоне роль профессиональных риэлторов только усиливается. Сегодня прозвучало чётко: квартиры, которые ведут агенты, продаются быстрее. Причина проста и очень понятна из моей практики: профессионал быстрее находит справедливую цену между ожиданиями продавца и возможностями покупателя. А в условиях высокой волатильности скорость и точность ценообразования — критический фактор сделки.
Ипотечные ставки и платёж
Цифры, которые нельзя игнорировать: - ключевая ставка — 14,25%; - средняя ставка по ипотеке — 19,3%. Более +5 п.п. сверху — это серьёзная нагрузка, и для многих семей такой кредит до сих пор дорог в обслуживании. При этом есть важный нюанс: снижение ключевой ставки уже отражается на среднем ипотечном платеже. - в 1 квартале средний платёж был на уровне около 85 тыс. ₽; - во 2 квартале 2026 года — уже примерно 58 тыс. ₽. Да, это всё ещё ощутимая сумма, но динамика показывает: рынок постепенно перестраивается, и это открывает возможности тем, кто готов считать, а не действовать на эмоциях.
Мой вывод как практика
Рынок недвижимости сейчас переживает не косметические, а структурные изменения. «Старая» логика — купить любую студию и считать это инвестицией — больше не работает автоматически. Сегодняшний день на форуме ещё раз подтвердил: - важна не просто покупка квадратных метров, - важна стратегия, математика и понимание, в какой продукт вы заходите, на каких условиях и с каким горизонтом.
Будущее рынка напрямую зависит от сценария ЦБ РФ. В базовом прогнозе аналитики ждут ключевую ставку ближе к 12–13% к концу года — при условии, что инфляционные риски не усилятся. При этом даже такой сценарий для рынка — лишь полшага к «нормальной» ипотеке. По словам сооснователя и директора по развитию бизнеса М2 Юлии Рыкуновой, говорить о стабильности рынка ипотеки и устойчивом спросе на кредитование возможно лишь при ключевой ставке около 7% и рыночных жилищных кредитах на уровне 10–12%. Уж очень хочется «потепления» в ипотеке — и по ставкам, и по спросу.
Заключительный день форума получился очень насыщенным — особенно программа «неФОРБСы». Это молодые предприниматели до 40 лет, которые уже сделали серьезные результаты, но пока не в списке Forbes. Очень интересно было слушать их личные истории: как приходили к идеям, с чего начинали, через что проходили. Олег Торбосов, 39 лет — основатель элитного агентства недвижимости Whitewill. Максим Обушенков, 39 лет — врач-миллиардер, стоматолог, основатель бренда Revyline.
Максим Кучмент, 52 года — сооснователь Hoff. Илья Пискулин, 38 лет — основатель и генеральный директор форума «Движение». Я была участником — и масштабы, конечно, впечатляют: количество людей, спикеров, уровень гостей. В программе — настоящие легенды: Костя Дзю, Владислав Третьяк. При этом сама программа очень грамотно выстроена: днем — работа, вечером — жизнь. Каждый вечер на площади возле ратуши на Розе Хутор — концерты и атмосфера, в которой ты просто не можешь не включаться. Ваня Дмитриенко, «Хор на весь двор», группа «Ленинград». Я свой бизнес начала в 37 лет. И хорошо помню это ощущение — когда страшно идти в свободное плавание, но ты все равно идешь.
И, честно, глядя на этих ребят, нет ощущения «они где-то далеко». Скорее — мы просто на разной скорости и этапе. Такие форумы — это не только про вдохновение. Это про калибровку. Про масштаб. Про понимание, куда ты дальше растешь. И про внутреннее решение — играть в более крупную игру, - сказала Наталья Ракчеева.
Источник: НЬЮПОЛИС